Цены на жилье в Киеве подогревают будущие пенсионеры, спекулянты и обладатели легких шальных денег
Столичная недвижимость, пережив очередной ценовой всплеск, связанный с укреплением гривни, продолжает дорожать весьма стремительными темпами. Апрель вошел в историю благодаря скачку цен на престижную вторичную недвижимость в центре города. В Печерском районе в тот месяц цена квадратного метра выросла на 6%, в Шевченковском - на 6,8%, в Подольском - на рекордных 12,5%. Повышение стоимости "квадрата" в мае, по предварительным оценкам, было более скромным, хотя ударные темпы сохранились: квартиры на вторичном рынке в среднем подорожали на 5%, новые - на 6-7%.
Как утверждают игроки рынка, ситуация возвратилась в "дореволюционное" русло. По мнению президента компании Градострой Виктора Власова, если еще в феврале у застройщиков был весьма спокойный период в плане продаж, то нынешний спрос уже можно спокойно сравнивать с аналогичным показателем полуторагодичной давности. "Мы приближаемся к уже привычному нам ажиотажному спросу на жилье", - отмечает Власов.
Согласно прогнозам специалистов, общий уровень роста цен на недвижимость в 2005 году достигнет 35-45% на первичном рынке и 30-35 % на вторичном.
Ревальвация повлекла индексацию
Поводами для резких скачков цен, наблюдавшихся с начала года, стали сугубо внутриэкономические факторы. По словам ведущего специалиста агентства недвижимости Благовест Андрея Игнатенко, ревальвация национальной валюты всего за две недели увеличила в первые дни среднюю стоимость приблизительно на 10% и к тому же привела к довольно высокому проценту расторжения предварительных контрактов и задатковых договоров. "Продавцы, пересчитав стоимость своих квартир по новому курсу, подняли цену с запасом - не на 5-7%, как следовало ожидать, а в среднем на 10%. Правда в связи с тем, что доллар сегодня уже несколько укрепил свои позиции - в последствии цены были снижены. По нашим данным рост стоимости недвижимости в мае составил в среднем 5,5%", - подчеркивает Игнатенко.
Укрепление гривни вызвало оживление спроса и на первичном рынке. По утверждению Власова, как только американская валюта подешевела, продажи в новостройках мгновенно возросли.
А наиболее заметный апрельский рывок цен на жилье в Подольском районе, по мнению риелторов, был вызван наблюдавшимся накануне уменьшением предложения в центре столицы и существенным подорожанием такой недвижимости.
"Многие люди, собиравшиеся приобретать квартиры в центре, обнаружили, что уже не тянут такую покупку, и чтобы все-таки вложить деньги в элитную недвижимость, начали покупать жилье на Подоле, который также является историческим центром столицы, но по уровню цен дешевле". - утверждает Игнатенко.
По словам директора агентства недвижимости Капитал Риал Истейт Сергея Шапоренко, квартиры в центре города будут дорожать постоянно. Однако если ранее в Шевченковском и Печерском районах цены были самыми высокими, то сейчас элитные квартиры на первичном рынке в Подольском районе стали гораздо дороже, чем в Печерском.
"Донецких" заменили киевляне
Риелторы и застройщики отмечают, что сегодняшние покупатели киевского жилья - попрежнему топ-менеджеры успешных компаний, деловая, политическая и культурная элита, а также высококвалифицированные специалисты. Однако если в прошлом году минимальный доход представителей последней категории составлял $ 1 тыс. в месяц, то в нынешнем - квартирами интересуются специалисты, зарабатывающие $ 1,5-2 тыс.
При этом ссуды не имеют большой популярности. "Кредитами сегодня пользуются не более 5% покупателей новостроек. Причем обычно это не ипотека, а просто кредит на сумму, которой не хватило для приобретения желаемой квартиры", - рассказывает Власов.
По его словам, у среднего класса выросла мотивация к приобретению жилья - жилье в новостройках стало свидетельством определенного уровня жизни.
Специалисты отмечают значительные изменения портрета покупателя киевского жилья, бывшего в употреблении. "Накануне прошлогодних выборов почти каждая вторая сделка на вторичном рынке осуществлялась представителями Донецкого региона, а в целом жители областей составляли до 60% покупателей б/у жилья, - рассказывает Игнатенко. - Сегодня же процент регионалов существенно уменьшился, и их количество уже не превышает 30% от общего числа покупателей".
Емкость рынка недвижимости Киева, по мнению экспертов, является недостаточной. Она составляет всего 22 тыс. квартир в год на продажу (10 тыс. новых и 12 тыс. на вторичном рынке), что для трехмиллионного города крайне мало. Впрочем, это обусловлено общеукраинской тенденцией. Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, рассказывает: "Каждый американец через каждые пять лет меняет свое жилье на более престижное - это стимул для развития. В Европе - раз в 10 лет. В России - раз в 30 лет. В Украине - лишь раз в 48 лет. То есть два поколения живут в одном доме, квартире".
Каждый третий - инвестор
Не снижают активности те, кто покупает недвижимость с целью вложения и приумножения капиталов. По утверждению застройщиков и риелторов, на рынке новостроек таких до 30% от всех инвесторов, на вторичном - до 5% от общего количества покупателей.
Этих покупателей можно разделить на три категории. Первые-те, кто приобретает жилье на этапе закладки фундамента и потом перепродает конечному потребителю по цене, превышающей начальную на 20-40% (в зависимости от района и типа квартиры). Полученные деньги они вкладывают в очередную новостройку. Вторая категория обзаводится недвижимостью с целью ее последующей сдачи в аренду Наконец, есть и такие, кто покупает жилье, чтобы просто вложить лишние средства.
"Удельный вес первой категории, так называемых спекулянтов, в среднем не превышает 10%: от 3-5% инвесторов жилья на Харьковском массиве до 20-25% в престижных центральных районах. Кто-то покупает несколько, как правило, одно-, двухкомнатных квартир на популярных массивах Позняки, Осокорки, Харьковский, Оболонь), а затем их перепродает. А кто-то скупает до десяти квартир в престижных районах. Все зависит от уровня изначального капитала. Данная категория операторов рынка сейчас уже довольно профессионально мониторит рынок недвижимости и имеет налаженные связи в строительных компаниях.
"Ели цены на рынке ведут себя предсказуемо, спекулянтская деятельность весьма незначительна, - подчеркивает Власов. - В основном же спекулянты недвижимостью проявляются в критические моменты ценовых скачков".
Остальные 20% покупателей на первичном рынке недвижимости обеспечивают себе дополнительный доход со своих капиталов. Как выяснил Корреспондент, среди них встречаются и иностранцы (единичные случаи), желающие таким образом обеспечить себе старость.
38-летний предприниматель Сергей Вакуленко вложил деньги в недвижимость, чтобы иметь стабильный доход как в данный момент, так и выйдя на пенсию. На такой шаг его побудило недоверие ко всевозможным пенсионным фондам. "Квартира в столичной новостройке -вещь более осязаемая, чем квитанция о том, что ты внес определенную сумму в пенсионный фонд, - отмечает он. - Имея ежемесячный доход от $ 1,5 тыс., а иногда значительно выше, я за несколько лет скопил сумму, которой хватило на покупку однокомнатной квартиры на Борщаговке, в которой я живу".
Через три месяца у него будет еще одно жилище - сдается в эксплуатацию новый дом. "Я предполагаю вложить еще порядка $ 6-8 тыс. в ремонт квартиры и сдавать ее примерно за $ 300 в месяц, - делится планами Вакуленко. - Такая прибавка к зарплате, возможно, и не очень ощутима, но я думаю о своей пенсии".
Воровство подогревает цены
Безусловно, почти треть покупателей, вкладывающих свободные средства в недвижимость, существенно подогревает рынок. Тем не менее специалисты считают, что главная причина роста в другом. "В украинской столице, так же, как и в российской, очень много легких, дурных, зачастую украденных денег, - говорит эксперт одного из киевских агентств недвижимости, который не пожелал назвать свое имя. - Такие деньги их новые собственники стараются как можно скорее вложить, и предпочитают сегодня с этой целью покупать недвижимость".
Крупные средства, вложенные в престижную недвижимость быстро разбогатевшими людьми, дают эффект мультипликации: человек приобретает за баснословную сумму квартиру на Липках, и эти деньги начинают растекаться по всему Киеву.
Наверное, именно в связи с наличием легких денег, полагают многие риелторы, Киев копирует судьбу столицы России. "Мы ближе к Москве, чем к европейским городам по своему образу мышления и менталитету, - замечает Игнатенко. - И, невзирая на разницу в размере городов, стран и количестве денег в столицах, Киев идет сегодня в московском направлении, повторяя многие тенденции рынка недвижимости российской столицы".
Впрочем, вряд ли киевляне догонят москвичей. Российский мегаполис больше украинской столицы, и шальных денег там гораздо больше, утверждают риелторы.
Сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве - немногим более $ 2 тыс. (в Киеве более чем вдвое дешевле). При этом поражает неоднородность цен на московскую недвижимость: от $ 1,2 тыс. за "квадрат" в домах эконом-класса до $ 20 тыс. в категории элитного жилья. Квартиры в пределах Садового кольца стоят $ 10-20 тыс. за квадратный метр. Самая дешевая комната в российской столице оценивается в $ 22 тыс., недорогая однокомнатная квартира - в $ 60 тыс.
Во всем мире недвижимость в среднем прибавляет в цене от 4% до 10% за год, и поэтому такое вложение средств называют долгосрочным. Спрогнозировать же уровень роста цен в Киеве пока не представляется возможным. "Сегодня практически невозможно высчитать планку, до которой в итоге поднимется стоимость столичного жилья, - признается Игнатенко. - Рынок - это маховик, который довольно сложно остановить, если процесс роста активно пошел".
Чтобы просчитать верхнюю планку стоимости квадратного метра, надо иметь прозрачную экономику. Если бы теневики докладывали аналитикам, какую часть прибыли они в этом месяце отправят в оффшор, а какую вложат в недвижимость, можно было бы оценить верхний предел возможных цен. Пока же специалисты обещают, что парижских цен, где комната под чердаком стоит 50 тыс. евро, Киев достигнет не скоро, потому что по количество денежной массы Париж существенно опережает украинскую столицу.
.jpg)