Обзор рынка недвижимости в регионах Украины ( 2005)
Цены на недвижимость растут не только в столице, но и в регионах, особенно заметно - в крупных городах (Донецке, Львове, Харькове, Одессе) и пригородах Киева (Броварах, Вышгороде, Вишневом, Борисполе). Впрочем, весьма ощутимо подорожала недвижимость и в малых периферийных городах. Дошло до того, что "средняя" двухкомнатная квартира в Чернигове ($15-18 тыс.) уже дороже, чем аналогичная в Будапеште ($12-14 тыс.)
- В будущем наиболее ощутимый рост рынка будет происходить именно в регионах, - полагает научный сотрудник Института потребительских экспертиз Юрий Чернобривец. - Внимание значительной части сетевых операторов уже направлено и на региональные центры.
Первая "точка кипения": крупные города.
Цены на недвижимость в крупных городах растут так же стремительно, как и в Киеве. Так, стоимость первичной жилой недвижимости достигла: $1000 за квадратный метр - во Львове, $1100 - в Донецке и $2000 - в Одессе. Соответственно, высоки и уровни арендных ставок.
Еще более значительные "зашкаливания" наблюдаются в сегменте коммерческой (прежде всего торговой и офисной) недвижимости. Так, за метр офиса класса С в Одессе просят минимум $500 (цены вполне сопоставимы со столичными), а за класс А - до $5000. Стоимость аренды офиса класса С в больших городах вполне сопоставима со столичными расценками - $5-10 за квадратный метр. Правда, за класс А могут попросить: в Харькове - до $55, в Одессе - до $65! Это очень высокие тарифы - выше, чем в столице. Видимо, сказывается дефицит качественных площадей.
Вторая "точка кипения": пригороды Киева.
Взоры "среднего класса" обращены не только на столицу, но и на окружающие ее города. И в этом есть значительная доля рационализма: к примеру, поездка из Броваров на Шулявку занимает около 45 минут, в то время как с массива Позняки или Троещины на ту же Шулявку надо добираться почти час. Самое основное то, что жилье в пригородах в 2-3 раза дешевле, благодаря чему киевляне могут улучшить свои жилищные условия,"разъехаться" с родственниками и т. д., а некиевляне - обосноваться неподалеку от столицы в надежде найти пристойную работу.
Есть еще один аспект. Сменив столичную квартиру на пригородную, можно сколотить немалый капитал. Например, от продажи столичной трехкомнатной квартиры можно выручить $80 тыс. На покупку аналогичного жилья в пригороде надо потратить $25 тыс. Разница - $50 тыс. Если эти деньги положить на банковский депозит, можно получать в месяц до 3000 грн. "чистой прибыли". И на работу не ходить.
В городах-спутниках активно работают программы ипотечного кредитования. Поскольку жилье дешевле, чем в столице, то и суммы займов здесь намного меньшие (соответственно - меньше и плата за кредит). То есть эти кредиты клиентам со средним уровнем доходов (до $1000 в месяц) возвращать гораздо легче.
Третья "точка кипения": курорты.
Цены на недвижимость в Одессе и Ялте по некоторым позициям уже догоняют столичные показатели. Для рынка жилья черноморского побережья характерно значительное количество первичной недвижимости, которую застройщики позиционируют как элитную и, соответственно, дорогую. Экономичный сегмент представлен в основном "вторичкой".
На первичном рынке жилья в южном регионе самые высокие цены демонстрирует Ялта: строительные компании выставляют квадратный метр по цене от $600 до $2000. На "вторичке" цены несколько ниже: до $1500 в центре и до $800 - на окраине. В Одессе стоимость первичного жилья несколько ниже, чем в Ялте: $1000-1800 в центре и $400-600 на окраинах. Зато "вторичка" в Одессе прочно удерживает пальму первенства среди городов южного региона - стоимость квадратного метра колеблется от $1000 до $2000 в центральных районах, а на окраинах - до $800.
Впрочем, крымская недвижимость имеет одну особенность: ею очень активно, в силу ментально-исторических причин, интересуются россияне. По данным директора АН "Мультидом" (г. Севастополь) Натальи Массальской, особенной популярностью у россиян пользуется жилая недвижимость в Севастополе и коммерческая - на всем Южном берегу Крыма (ЮБК): в этих сегментах 55% от общего числа сделок осуществляется с российскими покупателями или предприятиями. По мнению директора ООО "Унилифт" Михаила Абрамова, "россиян влечет отсутствие языкового барьера, благоприятный климат, родственные и дружеские связи, либеральное законодательство, дешевые цены. Они покупают дома и элитную жилплощадь в центре городов для личного пользования или для сдачи внаем".
Не намного отстает от одесских показателей стоимость квадратного метра в новостройках курортных поселков Большой Ялты - она составляет $600-1000 за квадратный метр. А в Севастополе средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости составляет $580 (элитное жилье - $1500, бизнес-класс - $700, эконом-класс - $550 за кв. м).
Коммерческая недвижимость (если рассматривать южное побережье) наиболее развита в Одессе. Именно здесь рынок демонстрирует самые высокие в регионе цены как на торговую ($1000-6000 за кв. м в центре, $600-1500 за кв. м - на окраине), так и на офисную недвижимость ($1000-5000 за кв. м в центре, $500-1000 за кв. м - на окраине). Арендные ставки здесь тоже "кусаются". Для офисной недвижимости они составляют $12-30 за кв. м в центре, $5-15 за кв. м - на окраине; для торговой - $30-70 за кв. м в центре города, $8-20 за кв. м - на окраине. Так называемые современные торговые форматы, очевидно, в ближайшие несколько лет будут являться "точкой роста" для рынка коммерческой недвижимости Одессы.
.jpg)